Monthly Archives: 5月 2016

305月/16

空き家のリフォームと活用法

空き家をどうすればいいか。所有者が頭を抱える問題ではあるのですが、リフォームをして活用する方法があります。リフォームして住宅として賃貸に出せば、賃貸収入を得ることができます。

今の時代、「古い=悪い」ではありません。古民家が人気を集めていたりしますから、「古い=人気」だったりするのです。とはいえ、もちろん、人気を得るためには管理のよしあしがカギを握ります。

今後空き家をリフォームして、古民家として再生し、活用してもいいかなと考えている場合、それまでの間だけでも空き家の管理をしっかりやっておくことが重要です。家の換気をしたり雨漏りがないかチェックをしたりすることは、家を長持ちさせることにつながるからです。また、破損部分があればすみやかに補修することも住宅の寿命を延ばすことにつながります。少しでも手をかけることで、住宅は長生きするのです。

宣伝をするわけではありませんが、弊社は住宅やマンション、店舗などの設計から施工、改修工事まで実施しており、数多くの実績があります。住宅のことを知り尽くしていると言っても言いすぎではないと自負しています。空き家の管理ができるのは、弊社が住宅の裏も表も知り尽くしているからこそ、なのです。

空き家をリフォームしてみようかなとお考えになった場合、お気軽にご相談ください。きっとお役に立ちます。

275月/16

空家等対策の推進に関する特別措置法が与える影響

「空家等対策の推進に関する特別措置法」が昨年施行されました。広島県内の各自治体はこの法律をどう運用するか模索しているように感じなくもありません。

特別措置法によって、固定資産税の特例から外すなど所有者が経済的にダメージを受けるようにすることが可能です。固定資産税が最大で約4倍に増える事例が出てきそうです。自治体は所有者を困らせたいのではありません。税金を搾り取りたいのでもありません。

老朽化した空き家があることで生じる諸問題、例えば空き家周辺にゴミの不法投棄が増え、これを回収しなければならないので、その経費を空き家の所有者に相応の分担をしてもらおうという意味もあるでしょう。また例えば、固定資産税を増やしたくない所有者が空き家対策に乗り出すことを期待している面もあるでしょう。

いずれにしても言えることがあります。それは「管理が不十分な空き家は迷惑」という目線です。

逆に言えば十分な管理下にある空き家であれば、さほど問題は生じません。例えば専門業者が定期的に巡回に来たり、家に上がって風を通したり、周囲のゴミを回収したり、不審なものがないかどうか確認したり、壊れた部分を補修したり、という管理がなされていれば、それが空き家であっても近隣のみなさんに不安や迷惑をかけることはほとんどないのではないでしょうか。

255月/16

広島市内の空き家は4231戸と市が発表

広島市が空き家実態調査をしたところ、一戸建ての空き家が4231戸あると確認したそうです=2016年5月24日付『中国新聞』から。

最多は安佐北区の812戸で、西区の638戸、南区の551戸、安芸区の531戸、東区の506戸、佐伯区の422戸、安佐南区の418戸と続きます。中区は最も少なかったのですがそれでも353戸確認されました。

記事によると、4231戸の半数以上が管理に問題があると市は判断したそうです。

空き家問題がクローズアップされるに従って、気になるのが所有者の動向でしょう。空き家を完全に知らんふりしているのか、管理したいけれどどうすればいいか分からないのか、ご近所さんに迷惑をかけていることに心を痛めているのかいないのか、といったことが見えてくれば、空き家問題の打開策が見えてくるのではないでしょうか。もしかすると空き家の所有者は広島から県外に引っ越ししていて、こんな報道がされたことや空き家問題が注目されていることなどを全く知らない可能性もあります。

だとすれば、そんな所有者がもしこのサイトを何かの機会で見ることがあれば、「空き家の管理をしなければ周囲に迷惑をかけてしまう」と気づくきっかけになるかもしれません。少しでもお役に立てばうれしいです。

235月/16

空き家の管理費用を分担する

空き家の難しさは所有権にあると言っていいでしょう。例えば、その家の所有者だった夫婦が亡くなって空き家になったとします。子供が2人いれば、この家を分けることになります。しかし、ここで問題が生じます。

お金であればすぐに分けることができますが、家を真っ二つに分けることはできません。子供2人のうち1人が「この家に住みたい」と希望したら、話が少し複雑になります。もう1人に家の半額相当のお金を渡す必要が生じる可能性があるからです。そのお金を持っていればいいのですが、持っていなければ……。

空き家の所有権者が複数いて、当面そのままにしておくという場合、関係者で費用を出し合う方法があります。2人いれば費用は半額になりますし、3人いれば3分の1で済みます。「空き家になっている実家、どうしようか」と関係者で話し合ってみる価値はあります。思いには濃淡があるでしょうが、費用を分担しあうことができれば割安の支出で済みます。

お金の問題で困っている場合、所有権者が力を合わせて助け合うことができれば素晴らしいですね。

205月/16

広島県内の空き家問題(21)

空き家の過程を広島県空き家対策推進協議会は次のように見ています。

人が住んでいる住宅

セカンドハウスなどとして活用できる空き家

所有者らが適正に管理していない空き家

放置すると倒壊などの危険があり、衛生上有害になる恐れがある老朽危険空き家

 

こうして見ると、所有者が適正に管理できるかどうかがカギを握っていることがあらためてよく分かりますし、いきなり最終段階の老朽危険空き家になるわけではないこともよく分かります。

住宅はいったん老朽化すると整備するのは手間がかかります。人が老いていくのと同じように、住宅が老朽化していくのを避けることはできません。しかし、空き家であっても、管理によって人の手が入ることで、住宅の老朽化の速度を遅らせることはできるのです。

空き家を所有している場合、できるだけ早く自分で適宜手を入れるか、それができないのであれば適切な管理を専門業者に依頼することが重要です。

広島県外に住んでいると、広島県内で空き家の問題が大きくなっていることを知らない可能性があります。そんな人がこのサイトを見て気づいてもらえればうれしいです。そして「うちの空き家をきちんと管理しなければ」と考えるきっかけになればと思います。

185月/16

固定資産税など税金の話

住宅用地にかかる税金の計算式は以下の通りです。

【区分が小規模住宅用地】住宅の敷地が200平方メートル以下の部分

固定資産税……価格×6分の1

都市計画税……価格×3分の1

【区分が一般住宅用地】住宅の敷地が200平方メートルを超える部分

固定資産税……価格×3分の1

都市計画税……価格×3分の2

空き家を取り壊すなどして更地にすると、その土地の固定資産税が最大で6倍、都市計画税が最大で3倍になる計算です。つまり、空き家をそのままにしておくほうが税金は安く済むのです。これが空き家放置の理由の1つと言われています。

積極的なとらえ方をするなら、税金が安く済んでいる分を空き家管理の費用に回すことで、空き家問題を打開する可能性が出てきます。

 

165月/16

広島県内の空き家問題(20)

空き家は管理が欠かせません。風を通し、掃除をし、不具合はそのたびに修繕する、この積み重ねが空き家の老朽化の速度に影響を与えると言っていいでしょう。このために、定期的な巡回や通風などが非常に重要になってきます。

では誰に管理をお願いするかという問題が生じます。空き家周辺のご近所さんに依頼できれば簡単なのですが、ことは容易ではありません。空き家と言っても生活道具などがそのまま置いてあるもので、それをご近所さんの目にさらすのはいろいろな問題が生じかねません。

この危険性を考えると、第三者の専門業者に依頼するのが妥当で適切だと弊社は考えています。その際によく見るべきなのは費用と業務内容です。齟齬が生じないよう、文書を交わしておくことが重要です。しかし、時間が許す限りその専門業者を訪ねて顔を見る、言葉を交わす、ということが大事になってきます。なぜなら空き家の管理は極めて信頼度が求められる業務であり、それだけに、家具などがそのまま残っている実家をこの専門業者に任せていいかどうか判断することになるからです。

空き家の管理は早ければ早いほどいいのです。だからといって専門業者をあまり考えずに決めるのはいいことではありません。早期対応が必要だからこそ、今すぐに専門業者を選択して、実際に会うなどして、費用や業務内容を勘案して決定し、実施してもらうことをお勧めします。

 

135月/16

広島県内の空き家問題(19)

空き家を十分に管理できない所有者の問題として、広島県空き家対策推進協議会が挙げた「経済的問題」の中身の一つが「維持管理費用の負担」です。

ふだん人が住んでいる家を旅行や出張などで数日空けただけでも、帰宅してみたら空き家のような空気が漂っていたりします。換気されないことで空気がこもり、空き家と同じような状態になってしまうのでしょう。

空き家で人が住んでいないのだから費用をかけるのはもったいないと考えるのかもしれません。しかし、人が住まないと家は傷むのです。ましてや長い期間にわたって空き家になっていれば、痛み方は相当なものになりますし、歳月とともに痛みが大きくなっていきます。

日本では不動産を持つとそこに税金がかかります。空き家の管理費用は不動産にかかる固定資産税と同じような必要経費だと考えてみてはいかがでしょうか。

ここで疑問が生じるかもしれません。固定資産税なら公的機関が算出した金額ですが、空き家の維持管理費は業者によってバラバラで、適正価格が分からない、と。

そういう場合は、専門業者に会ってみたり電話で話してみたりすることをオススメします。大切な宝物の管理を任せるわけですから、信頼できるかどうか確認する手間を惜しむべきではありません。実直で誠実で一生懸命に管理してくれそうな専門業者に出会えたら、所有者は肩の荷が降りるに違いありません。

 

115月/16

広島県内の空き家問題(18)

空き家を十分に管理できない所有者の問題としてもう1つ挙げられているのが「管理者としての責任意識の希薄化」です。責任意識が薄いといっても、その所有者が無責任だというのではないようです。

空き家を何とかしなければと思う所有者の気持ちの背景には、「大切な実家は宝物だから放置しておくわけにはいかない」という思いがあったり、「近所の人に心配をかけるから放置しておくわけにはいかない」という思いがあったりします。

今は空き家でも、所有者が子供のころそこで暮らした経験があれば、単なる空き家ではありません。所有者の歴史そのものです。だからこそ、管理せずに放置することに心の痛みを感じるのでしょう。実際に暮らしていた場所であれば近所の人たちと顔なじみになっていますから、今は遠方で暮らしていても、実家を思い出すたびにご近所の人の顔が浮かんだり、一緒によく遊んだ幼なじみの顔が出てきたりして、「放置しているとまずい」と思うわけです。

こうした気持ちが、空き家の管理や巡回などの行動につながったり、空き家管理のサポートをする専門業者を探したりすることになるのです。

所有者の空き家への思いとご近所さんとの交流の深さが空き家問題解決の糸口であることは間違いありません。

 

095月/16

広島県内の空き家問題(17)

空き家を十分に管理できない所有者の問題を広島県空き家対策推進協議会は「心理的問題」と「経済的問題」に分けています。

ここで言う「心理的問題」として、愛着のある実家を処分することへの抵抗感を挙げています。この心理的問題は軽々に扱えるものではありません。生まれ育った実家はその人にとっての歴史そのものと言えますから、処分することは歴史を消してしまうことにつながることになります。自分の歴史だけではなく、親の歴史まで消してしまうことになりうるのです。

それだけではありません、代々受け継がれてきた家であれば、自分の代で手放してしまうことに責任を感じるものです。ご近所からは「あの家は没落した」などと事実に反することを思われる可能性があります。

心理的問題は非常に重いと言わざるを得ません。

だからこそ私たちは空き家を所有者の「宝物」と位置づけています。単なる「物」ではなく、「宝物」なのです。

いますぐどうこうするわけにはいかない。いい案が浮かばない。しかし、放置しておくのはご近所さんに迷惑をかけうるという点でもよくない。結論がすぐに出ないのは当然でしょう。

だからこそ、結論が出るまでの保守点検が必要になるのです。定期的な巡回と管理をすることで、宝物が朽ち果ててゆくことを防ぐことができますし、ご近所さんの不安を和らげることもできます。